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確定申告の役立つ情報

アパート経営の確定申告が初めての方に解説します
1.確定申告をしなければいけない人とは?
アパート経営により所得が発生すると、所得税を納税しなければなりません。その納税方法は、納税者が自ら申告する確定申告になります。
つまり、所得税の計算を行い所得税が発生する場合は、必ず確定申告を行い納税しなければなりません。
アパート経営を始めたばかりの頃は、必要経費が多いため手取り収入があっても帳簿上赤字になることがあります。
この場合は、確定申告をすることにより、損益通算といって給与所得と不動産所得(アパート経営の所得)とを相殺できます。
つまり、不動産所得のマイナス分を給与所得と合算して、その分の税金の還付を受けることができます。これも、アパート経営の節税メリットの一つです。
2.収入と所得の違い
一番最初に理解しておきたいのが、「収入」と「所得」の違いです。
「収入」とは、いわば売上のことで、アパート経営でいうと家賃、共益費、礼金、敷金・保証金のうち返還する必要のないもの、更新料などです。また、太陽光発電による売電収入も売上として計上します。
「所得」とは、収入から必要経費を差し引いたものです。所得は税務上10種類に分類されていて、不動産所得、事業所得、給与所得などがあります。これらの所得をそれぞれ求め、全ての所得を合計した総所得額に対して課税されます。
3.税のしくみを知る−所得税の計算
所得税計算の概要について説明します。この税のしくみを知ることが、節税の基本になります。
A)収入−必要経費=所得 まずは所得を求めます。ポイントは必要経費。アパート経営にかかった必要経費を計上します
B)所得−所得控除=課税所得 次に所得から所得控除を差し引きます。所得控除とは、基礎控除、扶養控除、社会保険料控除、生命保険料控除などです
C)課税所得×税率=税額 ここで、いったん所得税率を掛けて税額を算出します。複数の所得がある場合は、損益通算を行い、総所得金額に税率を掛けて税額を算出します
D)税額−税額控除=納税額 さらに、税額控除があれば、税額から直接差し引いて納税額を決定します。代表的なものが住宅ローン控除です。
Bの所得控除と間違いやすいので注意しましょう
4.アパート経営の必要経費とは?
アパート経営に要した費用は、少額でも全て必要経費になります。代表的なものには、下記のようなものがあります。
借入金利子…建物・設備の取得に要したローンの利息。アパート経営では、大きな必要経費の一つ
減価償却費…建物・設備の減価償却分を毎年、必要経費として計上する
租税公課…租税とは税金、公課とは例えば組合費などの公の費用のこと。初年度に発生する登録免許税、不動産取得税、印紙税の他、固定資産税、事業税も必要経費。所得税や住民税、相続税は必要経費にはならない
修繕費…建物や設備の修理代金、入居者の入れ替え時などに発生するメンテナンス費用
損害保険料…火災保険、地震保険などの掛け金で当年分
委託管理費…不動産会社へ支払う管理費
手数料…不動産会社への仲介手数料
水道光熱費…共用部分の水道光熱費
立ち退き料…老朽アパートの建て替えで発生した、立ち退き料や建物の取り壊し費用も必要経費。なお、自宅建て替えの場合の費用は、必要経費にはならない
その他…ローン借り換えに要する諸費用、税理士報酬、弁護士報酬、通信費、消耗品費など
5.青色申告と白色申告の違い
確定申告には、青色申告と白色申告があります。申告上の大きな違いは、白色申告の場合は所得が300万円以下の場合、記帳の義務がありませんが、青色申告には全ての場合に記帳の義務があり、一定の帳簿を備える必要があるということです。
帳簿を備える分、青色申告には、下記のような節税のためのさまざまな優遇措置があります。特に事業的規模(おおむね5棟または10室)を満たしていれば、そのメリットは大きく広がります。
また、記帳といっても、アパート経営の場合は、小売業のような事業に比べとてもシンプルですし、会計ソフトがあれば専門的な税務知識がなくても帳簿作成は簡単です。大きな節税効果が望める青色申告が有利です。
6.減価償却とは?
アパート経営には、支出を伴わない必要経費があります。その一つが、アパート経営で大きな必要経費となる減価償却費です。
初めて確定申告を行うオーナーにとっては、この減価償却という概念が最初は分かりづらいかと思います。
内容は実は簡単です。購入した不動産の金額をその不動産を利用できる年数にわけてあげるということです。たとえば、2,000万円で購入したマンションが40年使えるのであれば、毎年50万円ずつ費用として計上するというものです。
次回は減価償却について書いていきます。

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